لا يخفى على أحد الهمجية و الوحشية و آلة الحرب الني أستخدمها النظام السوري ضد الشعب السوري وذلك في حملته العسكرية على كافة المدن والأحياء المعارضة له و التي شملت القصف العشوائي مستخدما كافة انواع الاسلحة من مدفعية و براميل متفجرة و قذائف طيران وذلك بهدف السيطرة على هذه المدن والأحياء مما سبب ضرر كبير بالمباني السكنية و البنى التحتية و الخدمية لها مما جعل غالبية المباني السكنية مدمرة إما كليا أو جزئيا و غير صالحة للسكن و يشكل السكن فيها خطورة محدقة على سكانها بسبب تضررها من القصف قد يسبب الانهيار الفجائي لهذه المباني مما قد يتسبب بمقتل القاطنين في هذه الأبنية

كان لمعظم المدن و الأحياء السورية نصيب من هذه الآلة العسكرية الوحشية و إن اختلفت درجتها حسب المقاومة للمعارضين في هذه الأحياء فكان النظام يستخدم علم الحساب بمعادلة تدل على وحشيته و إجرامه فكلما كانت المقاومة كبيرة كلما كانت الحملة العسكرية أكبر فالحملة تتناسب طردا مع شدة المقاومة و تتسبب بتدمير و ضرر أكبر للمباني في هذه المدن و الأحياء وكان نصيب الاسد في حصة الدمار لكل من مدينة حلب و حمص و درعا و الغوطة الشرقية في ريف دمشق و حي مخيم اليرموك في دمشق – بالنسبة لريف دمشق وحمص لم يسمح النظام و اجهزته الأمنية بعودة المدنين إلا بشروط تعجيزية تتطلب موافقات أمنية مما شكل خطر كبير على مالكي هذه الأبنية مما جعل أغلب المعارضين وهم النسبة العظمى لمالكي هذه الأبنية لا يعودون لأحيائهم و كانت العودة من قبل المدنين نسبة ضئيلة و يستخدمون مباني أقاربهم في احياء لم تتعرض للدمار و يقومون بترميم مساكنهم خلال هذه الفترة حسب استطاعتهم المادية في حال كان المبنى تضرر جزئي و يمكن ترميمه بالإضافة نقص الخدمات وتدنيها وعدم مقدرتهم المادية على إعادة تأهيل منازلهم وترميمها من جديد يعوق عودتهم بشكل عام وذلك حسب مقالة صحيفة الوطن الموالية بتاريخ 9/1/2022

أما في مدينة حلب كانت العودة كبيرة للأحياء مما سبب مقتل مدنيين أغلبهم من النساء والأطفال نتيجة انهيار عدة أبنية التي تعرضت سابقاً لأعمال قصف من قبل النظام السوري لهذه المباني و تدميرها بشكل كبير وكان الوضع الاقتصادي المنهار في مناطق سيطرة النظام و قلة فرص العمل و الغلاء لفاحش السبب الرئيسي لعودة مالكي أو شاغلي هذه الأبنية التي تدمرت جزئيا للسكن فيها لعدم استطاعتهم تحمل التكاليف المادية المرهقة في حال رغبتهم لاستئجارهم لعقار في خارج هذه المناطق الني لم تتعرض للقصف و الدمار

احصائيات وأرقام

صرح محافظ حلب حسين دياب في عام 2019 لصحيفة الوطن الموالية :على وجوب إخلاء أكثر من 4 آلاف عائلة تسكن في أحياء أبنيتها شبه مدمَّرة، مثل صلاح الدين، والأنصاري، والشعار، وسد اللوز، والفردوس، والصالحين، ويصل عددها إلى نحو 10 آلاف بناء، – ووفق أرقام صادرة عن حكومة النظام السوري، ألحقت المعارك في الأحياء الشرقية لحلب أضراراً بلغت 70% من المباني، وقدرت تقارير حكومية أن 30% من المباني لحقت بها أضرار جسيمة، وهي بحاجة إلى إعادة تأهيل قبل أن تصبح صالحة للسكن

ماهي البيوت الصالحة للسكن قانونا ومن يسمح لهم بالعودة لهذه المباني

البناء الصالح للسكن هو البناء غير المعرض للانهيار ولا يشكل خطرا على شاغليه أما البناء غير الصالح للسكن فهو بناء يوجد احتمال بسبب تعرضه للقصف و تضرر جزء منه أن يكون معرض للانهيار ولا يجوز السماح بالسكن فيه مطلقا ويجب إخلاء ساكنيه فوراً بحال كان مأهولاً

ويحدد هذه الوصف من قبل مجلس المدينة بعد تشكيل لجان هندسية مهمتها الكشف على هذه المباني في تلك المناطق ومن ثم إقرار إن كانت تلك المباني صالحة للسكن أم لا بموجب تقرير كتابي يرفع لمجلس المدنية ضمن اختبارات هندسية معينة لكل بناء على حدة تبين مدة قابلية هذا البناء للترميم و هل يوجد خطورة بعد ترميمه من تعرضه لخطر الانهيار ويسمح بعدها لصاحبه بترميمه و إشغاله و يجب أن يكون الترميم ضمن مواصفات معينة تضمن سلامة البناء ويجب الكشف عليه من قبل اللجنة بعد الانتهاء من ترمميه للتأكد من مطابقة الترميم للمواصفات المذكورة

وقد لا تثور مشكلة كبيرة بالنسبة للأبنية ضمن المخطط التنظيمي لانه يفترض قانونا أنه تم بناؤه وفق رخصة تتضمن دراسة هندسية تراعي الشروط المطلوبة علميا لسلامة ها البناء من و جسور وأعمدة و ما على ذلك من مواصفات فنية هندسية وتتضمن عمر البناء الافتراضي و الذي يحدد بسورية بين 50 أو 100 سنة حسب نوع البناء ومواصفاته – و تثور لمشكلة الكبرى في الأبنية خارج المخطط التنظيمي و ما يعرف بالعشوائيات و التي أصلا تم بنائها دون رخصة قانونية و بالتالي معظمها غير مطابق للمواصفات الفنية المستوجب تحقيقها لسلامة البناء مما يشكل مشكلة كبيرة و خاصة أن معظم الأحياء التي تعرضت للقصف هي أحياء توجد فيها مناطق عشوائيات

تقع المسؤولية القانونية بكل الاحوال على مجلس المدينة فيجب عدم السماح لشاغلي هذه الأبنية بالعودة لها إلا بعد تحقيق الشروط المطلوبة المذكورة أنفا و لكن في ظل الفساد المستشري بحكومة النظام و الرشاوى و تحكم الأجهزة الأمنية بكامل عمل مؤسسات الدولة و سيطرة ما يسمى مليشيات الدفاع الوطني و الشبيحة على هذه الاحياء فهي من تسمح بعودة مالكي أو شاغلي هذه المباني بدفع لهم الرشاوى أو للجان المسؤولة دون تنفيذ الشروط الفنية المطلوبة للتأكد من سلامة البناء مما تسبب بمقتل مدنيين أغلبهم من النساء والأطفال نتيجة انهيار عدة أبنية متضررة

قضايا توزيع الملكية الخاصة بالمباني ذات الدمار الكامل؟

وما هو رأي القانون بهذه القضايا؟

– يقع على عاتق مسؤولية حكومة النظام السوري وفق القانون الحفاظ على ممتلكات مواطنيها المقيمين في سوريا وخارجها سواء كانت هذه العقارات سليمة أم تضررت بشكل كلي أو تعرضت للهدم بسبب الحرب

القانون رقم 3 لعام 2018 وارتباطه بالقانون رقم /10/ لعام 2018 و التمهيد لضياع والاستيلاء على أملاك المهجرين

قانون إزالة الأنقاض

صدر القانون رقم 3 الخاص بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة نتيجة أسباب طبيعية أو غير طبيعية أو لخضوعها للقوانين التي تقضي بهدمها ضم القانون 14 مادة تنظم آلية إزالة الأنقاض وتحديد مصير الأبنية المتضررة في سوريا سواء بترميمها وتدعيمها أو هدمها وإزالتها.

تنص المادة 4 من القانون المذكور يصدر المحافظ قراراً بتشكيل لجنة مهمتها توصيف المباني المتضررة والتثبت من ملكيتها وملكية المقتنيات وتتألف هذه اللجنة من قاض عقاري يسميه وزير العدل ورئيس دائرة المساحة في مديرية المصالح العقارية المختصة وممثل عن الوحدة الإدارية من الفئة الاولى وخبير تقييم عقاري وممثلين اثنين عن الأهالي. – تنص المادة 5 من القانون أن تعطي لهذه اللجنة صلاحية تقدير حالة البناء “إذا كان البناء القائم سليمًا من الناحية الإنشائية أم لا” و هذا مخالف للقانون حيث أن هذه اللجنة بتشكيلها لا تملك الخبرة الفنية لمعرفة حالة البناء فقانونا يجب أن تشكل نقابة المهندسين اللجان التي تقيّم الأبنية وتكون لجان تخصصية وتجري هذه اللجنة الاختبارات اللازمة ثم تقدم تقريرًا حول ما إذا كان هذا البناء يحتاج لتدعيم أو إزالة

كما يتيح القانون رقم /3/ للجان التي تُشكّل بموجبه تحديد ما إذا كانت العقارات بحاجة إلى ترميم أو إلى هدم وإزالة بشكل كامل وهنا الخطورة القانونية والتي تكمن في أن يعمل النظام السوري ضمن مخططاته لمعاقبة المهجرين والاستيلاء على أملاكهم باستخدام هذا القانون رقم /3/ لإزالة مساحات من الأبنية بشكل كامل وإقامة مناطق تنظيمية جديدة بموجب القانون رقم 10 والذي صدر في الشهر لرابع من عام 2018 على إحداث منطقة تنظيمية ضمن المخططات التنظيمية، والمخطط العام والوحدات الإدارية لكل مدينة في سوريا و يعتبر تعزيز لسياسة المصادرات التي تنتهجها حكومة النظام السوري و تأتي ضمن خطة إعادة التنظيم في غياب المالكين الأصليين. و يعد مكملا للقانون رقم 3 بالتخطيط للأحياء المزالة وذلك بإحداث منطقة تنظيمية جديدة و تكمن خطورة هذه القانون في عدة نقاط ترتبط بالعقارات المهدمة بشكل وثيق و ذلك من النواحي الآتية :

النصّ على إجراء مسح اجتماعي للسكان في المنطقة التنظيمية

يعتبر هذه لنص خارج عن سياق القانون المُتعلّق بالتنظيم العمراني كونه لم يحدد عبارة مسح للمالكين أو المستأجرين و إنما جاءت عبارة السكان دون تحديد صفتهم في إشغال هذه العقارات ولعل هذا أهمّ ما يبرّر من الناحية القانونية الصِرفة ما تم إثارته إعلامياً وسياسياً حول أن القانون رقم 10 هو نمط من الهندسة الديمغرافية. وخاصة مع تهجير غالبية سكان هذه المناطق بسبب الحرب و القصف أو بسبب الملاحقة الامنية

المدة الزمينة المتاحة بالتعديل الجديد

و هي سنة من تاريخ نشر الإعلان عن تشكيل منطقة تنظيمية جديدة و تعتبر غير كافية خاصة في ظروف النزوح والتهجير ووفاة بعض المالكين أو مقتلهم، والملاحقة القضائية للبعض الآخر بموجب قوانين مكافحة الإرهاب وخاصة في ظل اشتراط النظام الموافقة الامنية لإبرام أي وكالة عقارية في الخارج و بموجب التعميم الجديد رقم 30 لعام 2020 موافقة أمنية” على كل مَن يضطر لاستخراج وكالات قانونية عن الغائب أو المفقود مما يعيق لذوي الغائب او المفقود إثبات ملكية الغائب او المفقود

إن كان الامر بالغ الصعوبة لإثبات ملكية العقارات

في ظل ظروف التهجير و النزوح و الاعتقال وفقدان الأوراق الثبوتية بسبب ذلك في المناطق الملكية الموجودة داخل المناطق المبنية والمحددة إداريا فقط أي أنها ضمن المخطط التنظيمي للبلدية فيعد هذا الأمر شبه مستحيل في مناطق العشوائيات حيث الملكيات غير مُسجَّلة في سجل عقاري وإنما يتمّ إثباتها بطرق مختلفة (فواتير الماء والكهرباء والهاتف)، أو وثائق غير رسمية مُوقَّعة بين أطراف تداولت شراء هذه العقارات، مع بقاء ملكية العقار ومعظمها زراعي باسم المالك الأصلي الذي قطعا قد توفي منذ زمن طويل وورثته لا يمكن تحديدهم ولهم الحق بالمطالبة بحقوقهم إضافة لحقوق واضعي اليد، أي أن الأمر يحتاج لمستويين من حصر الإرث على الأقلّ: للمالكين الأوليين أو الأصليين، وللمالكين بحكم وضع اليد ومعروف أن هذه العمليات تستغرق وقتاً طويلاً يتجاوز عدة سنوات لإنجازها في ظل الوضع الطبيعي و تواجد جميع الأطراف ذوي المصلحة فكيف سيكون الوضع القانوني في ظل الظروف الحالية التي سببتها الحرب من غياب اصحاب الشأن بين مهجر و نازح و مفقود و معتقل و متوفى دون المقدره على حصول على شهادة وفاة فتشكِّل عملية الإثبات مُعضِلة للمالكين لا يمكن حلها ضمن هذه المعطيات و الظروف الراهنة

يجب على المجتمع الدولي و المؤسسات الدولية الأممية الضغط على حكومة النظام السوري

إلغاء القوانين الإشكالية التي تشكل عقبات أمام العودة للمهجرين و النازحين وقبل أن تتطرق هذه الحكومة لموضوع العقارات يجب أن تلتزم بقرار مجلس الامن 2254 لعام 2015 الذي يحدد خطوات الحل السياسي في سوريا و يتضمن الانتقال السياسي وانتخاب حكومة شرعية تمثل السوريين و من ثم تقوم هذه الحكومة بحل مشكلة العقارات المهدمة جزيئا أو كليا ضمن قوانين تراعي مصالح السوريين جميعا و ليس ما تعمل عليه حكومة النظام السوري من انتهاك لحق الملكية للمواطن السوري الذي كفله الدستور السوري و القانون الدولي و قانون حقوق الإنسان و القانون الدولي الإنساني و يجب على الدول المانحة والمستثمرين والوكالات الإنسانية العاملة في المناطق التي استعادت الحكومة السورية السيطرة عليها عدم منح النظام السوري و حكومته الحالية اي أموال تتعلق بإعادة الأعمار لأن هذه الاموال سوف تساهم في انتهاك حقوق الملكية للقاطنين أو النازحين وسوف تدعم الكيانات أو الجهات الفاعلة المسؤولة عن انتهاكات حقوق الإنسان والقانون الإنساني الدولي في سوريا المحامي عمار عزالدين