ماهي البنود القانونية للمرسوم 66 لعام 2012
بتاريخ 19 أيلول/سبتمبر 2012، أصدر رئيس النظام السوري بشار الأسد المرسوم 66 والذي نص على إنشاء منطقتين تنظيميتين إحداهما جنوب شرق المزة والتي ستصبح اسمها ضمن مشروع التطوير العقاري المزمع (ماروتا سيتي( والثانية جنوب المتحلق الجنوبي والتي سيصبح اسمها مستقبلا (باسيليا سيتي)
برر النظام السوري عملية “تنظيم تلك المناطق” لكونها مناطق سكن عشوائي ومخالفات (عشوائيات)، وبالتالي سوف تعمل محافظة دمشق على إعادة إعمار تلك المناطق وتجميل المدينة ومنح تراخيص بالبناء بالشراكة مع الشركات الخاصة بهدف جعل دمشق مركز مالي وتجاري.
حسب المرسوم يحصل سكان المناطق التنظيمية على أسهم بدل الأرض المملوكة وعلى سكن بديل بدل المنزل لمن كان يشغله لكن السكن البديل يتم بيعه بسعر تكلفة البناء الرائجة من دون أرباح لكن بسعر التكلفة الراهنة على أقساط بموجب دفتر سكني يشبه دفاتر السكن الشبابي وغيرها من مشاريع الجمعيات السكنية.
أي أن الساكنين في العقارات التي هدمت سيدفعون ثمن السكن البديل في حين يمنح أصحاب أراضي المنطقة أسهماً بدلاً من مساحة الأرض التي كانوا يشغلونها وقد تكون حصصهم كأسهم عقارية بأي شيء ضمن المدينة الجديدة بعد تخصيصها و لكن كلها هذا مرتبط بشرطين رئيسيين :
الأول : إثبات الملكية للعقار و الثاني : أن يكون المالك شاغل ومقيم في العقار وقت تقيم اللجان و الكشف على العقارات
يجب أن يحصل شاغلي هذه العقارات حسب المرسوم على بدل إيجار تعويض سكن لحين أتمام المشروع و تخصصهم بمقاسم بدل ملكيتهم و لكن بشرط أن لا يكون العقار خاضع للقانون رقم 3 لعام 2018 بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة غير طبيعية أو لخضوعها للقوانين التي تقضي بهدمهااي العقارات التي تعد غير صالحة للسكن بسبب تعرضها للهدم أي ممتلكات تالفة لا يستحق اصحابها بدل الإيجارنتيجة أسباب طبيعية أو
إشكالية المرسوم رقم 66 المتعلقة بـ”الاقتطاع المجاني” لصالح محافظة دمشق:
يعتبر اصدار المرسوم التشريعي رقم 66 عام 2012 استثناء من قانون التنظيم العام وهو القانون رقم 9 لعام 1974 قانون تقسيم وعمران المدن السبب الأساسي لصدور المرسوم رقم 66 لعام 2012 هو تعزيز قدرة الحكومة على تملّك عدد كبير من المقاسم (مساحة الأراضي والأبنية) التي تستطيع محافظة دمشق الاستئثار بها “مجاناً” في المنطقتين بدون معيار أو سقف أو رقابة.
بالإضافة إلى ذلك، يعزز المرسوم 66 قدرة الحكومة على تخصيص مقاسم مخصصة للمشيدات العامّة (دور عبادة مشافي مدارس.. ألخ ) من أملاك الناس دون إلزام نفسها بتعويض حقيقي وعادل للمتضررين.
منحها المرسوم صلاحيات إسكان سكان تلك المنطقة المستولى عليها في مساكن بديلة قد لا تساوي/تعادل ربع قيمة المساكن الأساسية. وهو ما يُعتبر انتهاكاً خطيراً لحقوق الملكية، حيث تقوم فيها محافظة دمشق بالإثراء على حساب المالكين الأساسيين عبر تجاوزها ملكيتها الشائعة التي حددها القانون و الدستور
الأمثلة الواقعية على عملية الاقتطاع التعسفية بحق ملكيات الناس، ما حدث في مشروع (ماروتا سيتي) حيث قامت محافظة دمشق باستغلال التفويض الممنوح لها في المرسوم 66 واقتطعت مساحة كبيرة كمحاضر مخصصة لتوسيع مبنى “رئاسة مجلس الوزراء” ومبنى مجلس الشعب الجديد والإدارات الملحقة بهم.
إشكالية التعويض غير العادل و الكسب غير المشروع :
حول النظام السوري الملكيات العقارية في هاتين المنطقتين مباشرة لملكية شائعة بين أصحاب الحقوق كل حسب القيمة المقدرة لملكية كل منهم (المادة 3 من المرسوم)
ثم عمل المرسوم على تشكيل لجنة لتقدير قيمة العقارات وفق الأسعار الرائجة قبل صدور المرسوم لكنه رفض أن يحتسب أي ارتفاع يطرأ على أسعار ذات العقارات بعد صدور المرسوم لصالح مالكي تلك العقارات فقد نصّت المادة 10 من المرسوم 66 عام 2012 بأن يكون التعويض المفروض منحه للسكان معادلاً للقيمة الحقيقية قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي مباشرة وأن يسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الأسعار نتيجة صدور هذا المرسوم التشريعي
ثم بعد أن حوّل الملاك في تلك المناطق لحملة أسهم عقارية على الشيوع فيما سيتم بناؤه مع ملاحظة التفاوت الهائل بين القيم التقديرية لما تم الاستيلاء عليه بالقانون وما سيعطى للملاك من أسهم مقابل تلك القيم وفرض عليهم كونه ألغى المرسوم التوزيع الإجباري وجعل مالكي العقارات أمام ثلاثة خيارات – التخصص بالمقاسم – الإسهام في تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات – أو خيار البيع بالمزاد العلني.ولكون أغلب الملكيات في المنطقة صغيرة لا تسمح لهم بالتخصص ولصعوبة الإسهام في تأسيس شركة قد يلجأ أغلب الملاك إلى البيع بالمزاد العلني وهو ما سيحصل غالبا لتعذر تنفيذ الخيارات السابقة وعدم القدرة على العودة للسكن في هذه المنطقة. ما يعني أن هؤلاء لن يستطيعوا قط العودة والسكن في منطقتهم التي كانوا يقيمون فيها لأن قيمة المقاسم في هذه المشاريع ستفوق بمئات الأضعاف قيمة العقارات التي كانوا يسكنوها قبل ذلك وأبدلت لهم بأسهم أو بضع سهام لا أكثر وسيكون لهذه المقاسم الجديدة سكانا جدد من أثرياء الحرب ومموليها.
إشكاليات المرسوم من ناحية السكن البديل :
في المادتين 43 و 44 ” من المرسوم يحصل على سكن بديل ملاك الأرض الذين بنوا منازلهم بشكل مخالف على أراضٍ زراعية في منطقة المرسوم ويحصلون على تعويض إيجار وسكن بديل وفقاً لقيمة حصصهم
وكانت المدة المحددة لتسليم السكن البديل وفقاً للمرسوم 66 بعد أربع سنوات من تاريخ صدوره في العام 2012 ورغم تعديل مدة تسليم السكن البديل بالقانون رقم 10 لعام 2018 لتصبح بعد 4 سنوات من تاريخ إخلاء المنزل (الإخلاء بدأ في العام 2015) وليس صدور المرسوم إلا أن ذلك لم يغير شيئاً لصالح مستحقي السكن البديل.
فقد كانت الصدمة بصدور تعميم مؤسسة الإسكان بتاريخ 11/12/2022 الذي ينص على تخصيص المستفيدين من مشروع ماروتا سيتي بالسكن البديل ففوجئ بالقيم التخمينية المعلنة فقد تم تقيم سعر المتر في السكن البديل 3.350 ملايين ليرة المتر حسب تقرير نشرته صحيفة “الوطن” المقربة من النظام وهذه القيمة جاءت بعد تأخير أكثر من 10 سنوات من تنفيذ المرسوم الذي حدد استلام المساكن بعد 4 سنوات من صدوره وانتظر حتى اليوم ليفعل عملية التقييم التي جرت في عام 2012 في ظل التضخم الاقتصادي الذي وصل فيه سعر الدولار ل 6000 ليرة سورية مما يجعل قيمة الشقة ترتفع حسب تعميم وزارة الإسكان إلى 10 أضعاف ما كان يجب أن تكون عليه في عام 2015 و طلب من المخصصين بمساكن في باسيليا دفع 30 % في مرحلة التخصيص.
هو ما يعني بأن مجلس محافظة دمشق بالشراكة مع الشركات الخاصة ستتملك الأراضي وتدفع التعويض للناس المصادرة بيوتهم بأسعار زهيدة (لأن المنطقة غير منظمة) وثم تعيد بيعها – بعد التنظيم بأسعار مرتفعة للغاية لأناس آخرين منهم مستثمرون مما تعتبر مخالفة قانونية وإثراء بلا سبب على حساب سكان المنطقة. ناهيك عن التعسف في عملية تقييم القيمة الحقيقة للأرض نفسها قبل الاقتطاع.
بالإضافة إلى أن مؤسسة الإسكان الواجب على عاتقها حسب المرسوم تامين السكن البديل للمستحقين قامت بالكسب غير المشروع كونها قدرت قيمة المتر في عام 2019 ب 550 ألف ليرة سورية و اليوم تقدره ب 3350 ثلاثة ملايين متذرعة بالتضخم الاقتصادي خلال هذه المدة الزمنية علما أن سبب التأخير في إنجاز هذه لمساكن لا دخل فيه للمواطنين السوريين فيه حتى يتحملون تبعية أخطاء مؤسسة الإسكان علما أنهم يستحقون أن يستلموا هذه المباني منذ عام 2016 و طيلة هذه الفترة كان المواطنون يتحملون فروق بدل التعويض عن الإيجار بين المدفوع من المحافظة و السعر الحقيقي للإيجار
إشكاليات المرسوم من ناحية دفع تعويض بدل الإيجار
نص المرسوم على أنّ يتمّ منح الشاغلين تعويضاً يعادل بدل الإيجار السنوي إلى حين تسلّمهم سكناً بديلاً ويتمّ اعتماد المساكن البديلة بقرار من وزير الاشغال العامة والإسكان في المنطقة التنظيمية فقط للأشخاص الذين تواجدوا في المنطقة أثناء صدور المرسوم ( الشاغل المقيم ) أي أنّ المرسوم يتجاهل حقوق النازحين داخلياً واللاجئين أو المطلوبين أمنياً من سكان تلك المناطق التي عّرف أنّها شهدت اضطرابات وأحياناً مواجهات عسكرية ولا يشمل من لم يستطيعون إثبات ملكيتهم عن طريق أقاربهم المتواجدين في هذه العقارات بسبب الموافقات الأمنية و التعقيدات التي يتطلبها النظام السوري للإنابة عن مالك العقار و المدة الزمنية القصيرة و التي حددت بشهر واحد للمرسوم 66 لعام 2012
أما عن وعود منح تعويضاً يعادل بدل الإيجار السنوي فقد هدم النظام السوري منازل المقيمين و المالكين لهذه العقارات و وعدهم بمنازل مؤقتة لم يحصلوا عليها ثم أستبدل فكرة المنازل بدفع تعويضات كبدل إيجار لحين انتهاء المشروع كانت قيمة الإيجارات زهيدة لا تتجاوز 500 – 900 ألف ليرة سورية سنويا اي حسب السعر الحالي حوالي 83 – 150 $ اي لا تكفي إيجار شهرين في منظفة العشوائيات هذا شكل استنزاف مادي للعائلات التي هدمت منازلها مما يضطرها إلى بيع أسهمها على الشيوع بأسعار زهيدة و شراء بثمنها عقار لن يتجاوز الغرفة في مناطق العشوائيات بهدف التخلص من عبء الإيجار في ظل الوضع الاقتصادي المنهار وانعدام فرص العمل و التضخم الاقتصادي مما يجعل ملاك هذه العقارات يخسرون القيم المالية الحقيقية لعقاراتهم
المرسوم يهدف لنزع الملكية قسرا لمن لم يستطيعون إثبات ملكيتهم :
إن قرار وزير الإسكان رقم 112 حرم كثير من السكان من السكن البديل لأنه اشترط الإشغال في العقار قبل صدور المرسوم وحتى الإخلاء للهدم فاللجان التي أجرت التقييم و لم تجد أصحاب هؤلاء العقارات الذين كانوا شاغلين لها قبل التهجير أو النزوح وسجلت تلك المساكن على أنها مهدمة أو مهجورة وبالتالي لا يحق لهؤلاء سكن بديل وبالتالي ضياع حقهم في ملكية هذه العقارات التي كانوا يملكونها على الشيوع
يعاني السوريين المهجرين و النازحين من إشكاليات قام النظام السوري بوضعها لكي تجعل إثبات الملكية مستحيلا لهم و أهمها المدة الزمنية التي حددها المرسوم ب 30 يوم لإثبات الملكية و تقديم الاعتراض فقد كبل السوريين بالموافقات الأمنية لأي وكالة عقارية لينوب عنهم لإثبات ملكيتهم تعميم وزارة العدل التعميم رقم 16 تاريخ 9/7/2019 والمتعلق بالوكالات الخارجية والموافقات الأمنية بشأنها و تبعها بالتعميم رقم 30 لعام 2021 فأشترط موافقة أمنية” على كل مَن يضطر لاستخراج وكالات قانونية عن الغائب أو المفقود ليحق لهم بعدها البدء بإجراءات الحصول عليها. و يشمل هذا التعميم من هم في سورية و خارجها ثم التعميم رقم /22/ لعام 2022 الذي اشترط الموافقة الأمنية لتثبيت واقعة الوفاة مما يجعل من توفى ولا يوجد اثبات وفاة لهم عجز ورثته المقيمين خارج سورية إثبات وفاته و خاصة إن كان من المعارضين لنظام الأسد و بالتالي عدم القدرة إتمام معاملة حصر إرث و إثبات الملكية مما يجعل هذه العقارات فريسة للنظام السوري و مراسيمه للاستيلاء عليها بحجة عدم إثبات الملكية و الاعتراض خلال المدة الممنوحة في المرسوم
أهداف النظام السوري من المرسوم 66 لعام 2012
- يُعد ذلك شكلًا من أشكال الهندسة الديموغرافية التي مِن خلالها يعمل النظام السوري بعض السكّان إلى الخروج من المواقع الاستراتيجية بإعطائهم التعويض غير العادل وغير الكافي المُقدَّم إلى سُكّان المنطقتين الخاضعتين للتنظيم مما يمنعهم من شراء عقارات قريبة مما يجبرهم بالتالي على الخروج من النطاق الحضري للمدينة
- سياسات النظام السوري الرامية إلى تغيير قوانين التخطيط المدني وخلق وقائع ديموغرافية جديدة بإسكان فئات من السكان موالية له من فئة التجار والمتنفذين الذين مولت حربه ضد الشعب السوري
- سعى النظام السوري إلى تحقيق مكاسب سياسية واقتصادية من إعادة الإعمار لهذه المناطق إذ يسمح المرسوم التشريعي الرقم 66 لمحافظة دمشق بطرد السكان من منطقتين كبيرتين في العاصمة دمشق من أجل تطوير مشروع ماروتا سيتي وباسيليا سيتي
- سياسة “إعادة الإعمار الانتقائية تقوم على سلسلة من الأحكام التشريعية لتسهيل مصادرة مساحات من الأراضي في المناطق شبه الحضرية التي أصبحت الآن في حالة خراب بعد أن كانت معقلا لمناهضي الأسد كما يعطي القانون رقم 3 لعام 2018 والذي يمنح لجنة حكومية سلطة تقييم وتحديد المباني التي ستخضع لإزالة الأنقاض والهدم الصلاحيات الكاملة للنظام في تحديد ما يشكل ممتلكات تالفة وهو ما يسمح له بهدم أحياء بأكملها كانت تسيطر عليها المعارضة في السابق وبالتالي فإن السياق الحالي “لا يوفر أي فرصة لعودة اللاجئين إلى ديارهم في ظروف لائقة
- هذه المراسيم هي عملية استباقية الهدف الأساسي منها صياغة التركيبة السكانية في مناطق دمشق وريفها بطريقة تجعل العاصمة تحت سيطرة دائمة للكيانات الموالية للنظام وهي إحدى المكافآت للأفراد والشركات والجهات التي انحازت إلى جانب النظام في صراعه مع الشعب السوري وموّلت له حربه في هذا الصراع.
المرسوم 66 مخالفة للقانون الوطني و الدولي وانتهاكات جسيمة لحقوق
الإنسان
- عملية الاستيلاء على ممتلكات مئات آلاف المعارضين للنظام السوري ترسِّخ عملية الإخلاء والتشريد القسري، وهي محاولة لهندسة التركيبة السكانية والاجتماعية وتُشكِّل بالضرورة عقبة أساسية أمام عودة اللاجئين والنازحين وتعد انتهاكاً سافراً لحقوق الملكية التي نصَّ عليها الدستور السوري ذاته الذي تضمن عدداً من المواد التي تضمن حقوق الملكية والتصرف فيها
- إن الإجراءات التي يطبقها النظام على أملاك الغائبين والمهجرين قسرياً تعتبر انتهاكاً صارخاً يمكن أن يرقى إلى مستوى جرائم الحرب خاصة بعد أن لجأت حكومته إلى تبنى هذه الإجراءات بشكل رسمي من خلال إصدارها المرسوم 66 لعام 2012 و القانون رقم 10 لعام 2018 و كافة القوانين الأخرى التي تنتهك حقوق الملكية العقارية للسوريين يجعلها مدانة بشكل واضح على الرغم من محاولتها إسباغ الصفة القانونية على هذه الجريمة لكن من دون أن تجد أي مادة أو مستند يمكن أن تغطي بها هذه الانتهاكات وتمنع المحاسبة عليها لاحقاً متى أصبح ذلك بالإمكان
- إن سياسة إعادة الهندسة الاجتماعية التي يمارسها النظام السوري بحق السوريين من خلال حرمان المالكين لعقاراتهم، كلياً أو جزئياً، وبدون تعويض عادل تتعارض مع نص المادة 15 من الدستور السوري لعام 2012 الذي أكّد بأن الملكية الخاصة، من جماعية وفردية، مصانة ولا تنزع إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض يعادل القيمة الحقيقية للملكية
كما يخالف هذه الاجراء نص المادة 771 من القانون المدني السوري الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 84 لعام 1949، التي أكدت بأنه لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الاحوال التي يقررها القانون على أن يكون ذلك مقابل تعويض عادل. - يشكل مخالفة صريحة للعديد من العهود والمواثيق الدولية التي أكّدت على حق الملكية الخاصة كالإعلان العالمي لحقوق الإنسان لعام 1948 الذي نصّ على حق الإنسان في التملك وحظر حرمان أي شخص من ملكه تعسفاً والاتفاقية الاوربية لحقوق الانسان لعام 1950 ويحظر القانون الدولي العرفي النهب لممتلكات المدنين وفقاً للقاعدة 52 والقاعدة 111 والقانون الجنائي الدولي كما أنه أمر محظور في النزاعات المسلحة غير الدولية بموجب اتفاقيات جنيف وبروتوكوليها الإضافيين ويشكل المرسوم 66 لعام 2012 انتهك النظام السوري المبدأ 21 من المبادئ التوجيهية بشأن التشريد الداخلي وهو ينطوي على عواقب خطيرة على الضحايا ومن ثم فإنه يرقى إلى أن يكون انتهاكاً خطيراً للقانون الدولي الإنساني.
